Sälja dödsbo: vad gäller före och efter bouppteckningen

Ja, men olika långt beroende på vad som ska säljas.

Bostaden. Inget hindrar att dödsbodelägarna tecknar ett köpekontrakt innan bouppteckningen är registrerad. Det som inte går är att slutföra affären. När ett dödsbo säljer en fastighet räknas den registrerade bouppteckningen som dödsboets fångeshandling hos Lantmäteriet, alltså det dokument som visar vem som äger fastigheten och vilka som får skriva under. Utan den kan dödsboet inte få lagfart, och utan dödsboets lagfart får köparen inte sin. Därför brukar tillträdet, och därmed utbetalningen av köpeskillingen, läggas efter registreringen. Samma sak gäller i praktiken för en bostadsrätt: föreningen och banken vill se den registrerade bouppteckningen innan pengarna betalas ut och medlemskapet flyttas över.

Sakerna. Lösöret får säljas före bouppteckningen om delägarna är överens. Delägarna förvaltar boet gemensamt, och lagen förbjuder inte en försäljning. Men allt som fanns på dödsdagen ska ändå med i bouppteckningen med sitt värde, och har något redan sålts på normala villkor tas försäljningssumman upp i stället. Fotografera och skriv ner vad som säljs och för hur mycket, så finns underlaget kvar när bouppteckningen ska göras.

Bilen. Ägarbytet kan anmälas till Transportstyrelsen även innan bouppteckningen är klar. Vad som krävs står längre ner.

Alla dödsbodelägare, gemensamt. Enligt ärvdabalken förvaltar efterlevande make eller sambo, arvingar och universella testamentstagare boet tillsammans tills det är utrett, och de företräder dödsboet utåt. När dödsboet säljer en fastighet ska samtliga delägare skriva under köpehandlingen för dödsboets räkning, det är Lantmäteriets krav. Ett syskon kan alltså inte sälja huset på egen hand, oavsett hur självklart beslutet känns.

Bor delägarna på olika håll är det vanligt att en av dem får en skriftlig fullmakt från de övriga. Fullmakten ska vara skriven så att den täcker försäljningen, inte bara bouppteckningen. Är delägarna oense kan tingsrätten utse en boutredningsman som tar över förvaltningen. En boutredningsman får dock inte sälja fast egendom utan delägarnas skriftliga samtycke eller rättens tillstånd.

Finns bara en delägare är det enklare. Då upphör dödsboet i regel när bouppteckningen registreras, och den enda delägaren söker lagfart i eget namn och säljer som privatperson. Försäljningen redovisas då i den egna deklarationen, inte i dödsboets.

Ett dödsbo behöver normalt inte söka lagfart på en fastighet som den avlidne ägde. Kravet uppstår när dödsboet ska sälja eller ge bort fastigheten. Då måste dödsboet först ansöka om och beviljas lagfart, en så kallad dödsbolagfart, innan köparen kan få sin. Ansökan görs hos Lantmäteriet med en bestyrkt kopia av den registrerade bouppteckningen som fångeshandling. För bouppteckningar som förrättats från och med den 1 juli 2026 ska dödsboet också ange ett svenskt organisationsnummer.

Dödsbolagfarten kostar en expeditionsavgift på 825 kronor. Någon stämpelskatt betalas inte, eftersom förvärvet sker genom arv. Köparen söker sedan sin egen lagfart och betalar stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen, eller av taxeringsvärdet om det är högre, plus samma expeditionsavgift. Lagfart ska sökas inom tre månader, för dödsboet räknat från överlåtelsen eller, om bouppteckningen inte var registrerad då, från registreringen.

En bostadsrätt har ingen lagfart. Där ska köparen i stället söka medlemskap i bostadsrättsföreningen, och föreningen lämnar kontrolluppgift till Skatteverket om överlåtelsen. Ett dödsbo får behålla bostadsrätten en tid, men tre år efter dödsfallet får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte eller att en ny ägare beviljats medlemskap. Följs inte uppmaningen kan bostadsrätten tvångsförsäljas.

Det är dödsboet som säljer och dödsboet som skattar. Försäljningen deklareras året efter det kalenderår då köpekontraktet skrevs under, i dödsboets inkomstdeklaration. Skatten på vinst vid försäljning av en privatbostad är 22 procent. Tekniskt beskattas 22 trettiondelar av vinsten med 30 procent, vilket ger samma sak.

Vinsten räknas som försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris med lagfartskostnad, och förbättringsutgifter. Mäklararvodet är en försäljningsutgift och dras av. Den vanligaste missuppfattningen gäller inköpspriset: det är den avlidnes ursprungliga inköpspris som gäller, inte värdet i bouppteckningen. Skatteverket skriver uttryckligen att värdet i bouppteckningen inte får användas som inköpspris vid arv eller testamente. Har bostaden ägts länge kan vinsten därför bli stor även om marknaden stått stilla. Den avlidnes egna förbättringsutgifter får räknas med, så leta efter kvitton och fakturor på renoveringar.

Säljs bostaden med förlust får dödsboet dra av 50 procent av förlusten. Hade den avlidne ett uppskov från en tidigare bostadsförsäljning ska det normalt återföras och beskattas i dödsboet. Skatteverkets råd är att se till att det finns pengar kvar i dödsboet för skatten innan arvet skiftas. Ägde den avlidne fastigheten den 1 januari dödsåret betalar dödsboet dessutom fastighetsavgift för hela det året.

Bilen tillhör dödsboet från dödsdagen, och ägarbytet till en köpare eller en delägare anmäls till Transportstyrelsen på det senast utfärdade registreringsbeviset, del 2, i original. Anmälan ska vara underskriven av en dödsbodelägare i den avlidnes ställe, eller av en boutredningsman, och i fältet för nuvarande ägare skrivs För dödsboet följt av namnet. Ägarbytet kan inte anmälas digitalt, och någon bouppteckning behöver inte bifogas. Delägarna ska dock vara överens om försäljningen innan anmälan skickas in, även om bara en av dem skriver under.

Så länge bilen är påställd måste dödsboet ha en trafikförsäkring, och Transportstyrelsen fortsätter att skicka avier om fordonsskatt till dödsboet. Ska bilen stå stilla tills boet är skiftat är det därför ofta klokt att ställa av den. Då upphör kravet på trafikförsäkring och fordonsskatt, medan vägtrafikregisteravgiften kvarstår. Vem som får köra bilen under tiden styrs av försäkringsvillkoren, inte av arvsreglerna, så kontrollera med försäkringsbolaget innan någon annan än den avlidne använder den.

Lösöret tas upp i bouppteckningen till försäljningsvärdet på dödsdagen, inte till nypris, och vanligt bohag får skrivas upp som en klumpsumma. Det finns inget schablonbelopp. Hur den värderingen görs har vi skrivit om i guiden om värdering av lösöre. Poängen här är ordningen: värdera och fotografera innan något lämnar bostaden, sälj sedan.

Det finns i huvudsak två vägar. Den ena är auktion eller försäljning per föremål, där varje sak redovisas för sig och likviden går till dödsboets konto. Den andra är en uppköpare som erbjuder sig att köpa hela dödsboet. Det låter enkelt, och är det, men det är värt att förstå vad erbjudandet innebär ekonomiskt. Uppköparen betalar en klumpsumma för allt, eller kvittar värdet mot kostnaden för tömning och städning, och säljer sedan sakerna vidare. Skillnaden mellan vad boet får och vad sakerna ger vid vidareförsäljning är uppköparens marginal, och den syns aldrig för delägarna. Ni får ett belopp, inte en redovisning per föremål. För ett bo med lite av värde kan det vara en rimlig affär. För ett bo med konst, silver, äkta mattor eller samlingar riskerar klumpsumman att bli låg just för de saker som borde ha sålts för sig.

Två saker gäller oavsett väg. Värdet i bouppteckningen sätts oberoende av vad någon erbjuder, och ett anbud från en uppköpare är därför inte en värdering. Och alla delägare ska vara med på beslutet, eftersom sakerna tillhör boet tills arvet är skiftat.

Vidare köper aldrig något ur boet. Vi värderar, fotograferar och säljer för dödsboets räkning, på auktion med öppen redovisning eller till fast pris via partner, och hela likviden går till dödsboets konto. Vår provision på lösöre är 20 procent inklusive moms och faktureras dödsboet separat, så att den syns på slutavräkningen.

Allt den avlidne ägde tillhör dödsboet tills arvskiftet är klart, och delägarna beslutar om det tillsammans. Det gäller även det som saknar pengavärde. Att tömma kylskåpet, säga upp abonnemang och ta hand om sådant som inte tål att vänta får en delägare göra på egen hand, det säger ärvdabalken uttryckligen. Att skänka bort möbler, kläder eller böcker är däremot ett beslut för alla.

Praktiskt betyder det tre saker. Spara papper, nycklar, kort och allt som kan vara ett testamente eller ett kvitto tills bouppteckningen är gjord. Fotografera hemmet innan något flyttas, så att alla delägare kan se vad som fanns. Och skriv ner vad som skänks och till vem. Upptäcks en tillgång efter förrättningen ska en tilläggsbouppteckning göras inom en månad, och det är lättare att undvika än att rätta.

Har delägarna hunnit dela upp saker innan boets skulder är betalda kan skiftet gå åter. Ordningen är alltid densamma: bouppteckning, skulder, arvskifte.

När ni vet vad som ska säljas och i vilken ordning återstår arbetet: värdering, försäljning för boets räkning, tömning, städning och kontakten med mäklaren. Vi tar hand om det praktiska i Stockholm, och ni behåller besluten. Stödet vid bostadsförsäljningen kostar er 0 kronor, mäklararvodet avtalar ni direkt med mäklaren. Rekommenderar vi en mäklare kan mäklaren betala oss en förmedlingsersättning. Vi berättar det innan ni väljer, och ni väljer alltid mäklare fritt, egen eller rekommenderad.

Läs om hur vi hjälper till vid försäljningen, eller räkna fram ett riktmärke för ert dödsbo.